GUIDE AVANT-CONTRAT · LOGEMENT EXISTANT
Promesse ou compromis de vente : différences, engagements et délais
Le terme « promesse de vente » désigne souvent une promesse unilatérale : le vendeur s’engage à réserver le bien pendant que l’acheteur conserve une option. Le compromis, aussi appelé promesse synallagmatique, fixe des engagements réciproques une fois le prix et les conditions arrêtés. Dans les deux cas, vérifiez les parties, le bien, le prix, les conditions suspensives, les annexes et les échéances avec le notaire ou le professionnel chargé de la rédaction.
Cette page concerne la vente d’un logement existant à un particulier. Elle fournit des repères généraux et ne couvre pas les terrains, la VEFA, les acheteurs professionnels, les sociétés ou les situations juridiques particulières.
ENGAGEMENTS DES PARTIES
Compromis ou promesse unilatérale : deux effets différents
Le compromis, aussi appelé promesse synallagmatique, engage réciproquement le vendeur à vendre et l’acheteur à acheter lorsque le prix et les conditions sont arrêtés. La promesse unilatérale engage le vendeur pendant que l’acheteur conserve une option.
Le compromis doit être établi par écrit. Il peut prendre la forme d’un acte sous signature privée, d’un acte contresigné par un avocat ou d’un acte authentique reçu par un notaire.
CONTENU À CONTRÔLER
Les informations et annexes qui sécurisent l’accord
La rédaction doit permettre aux parties de comprendre précisément le bien vendu, le financement et les conditions qui peuvent empêcher la vente. Vérifiez notamment :
- l’identité et les coordonnées du vendeur et de l’acheteur ;
- l’adresse, la description, les références cadastrales, l’origine de propriété et les droits ou charges connus, comme les servitudes et hypothèques ;
- le prix, la part éventuelle du mobilier, les modalités de paiement et la partie qui supporte les frais ;
- les conditions suspensives, leurs critères précis et leurs dates limites ;
- la durée de validité du compromis, la date prévue pour l’acte authentique et la disponibilité du logement ;
- le dossier de diagnostic technique et les informations particulières à la copropriété ou au lotissement lorsqu’elles s’appliquent ;
- les modalités de notification et de rétractation de l’acheteur non professionnel.
Une liste générale ne remplace pas l’examen du titre, des diagnostics, des travaux, de l’urbanisme, de l’occupation et de la situation des parties.
FINANCEMENT ET CONDITIONS SUSPENSIVES
Décrire les événements qui conditionnent la vente
Une condition obligatoire dans le périmètre prévu
Lorsque l’achat d’un logement est financé par un prêt immobilier couvert par la règle officielle, le compromis doit indiquer l’origine des fonds et comporter une condition suspensive d’obtention du prêt.
Un délai contractuel à respecter
Le délai prévu pour obtenir le prêt ne peut pas être inférieur à un mois. Service-Public indique qu’il est généralement fixé entre 45 et 60 jours. Cette plage ne constitue pas une durée garantie entre le compromis et l’acte.
Montant, taux, durée et démarches
Le contrat précise les caractéristiques recherchées du financement et les démarches attendues. L’acheteur doit respecter les paramètres convenus et informer le notaire ou le vendeur du résultat.
D’autres conditions peuvent être prévues selon le dossier. Leur réalisation, leur échec et les justificatifs correspondants doivent être appréciés à partir du compromis signé, pas d’une formule générale.
RÉTRACTATION DE L’ACHETEUR
Dix jours calendaires avec un point de départ précis
L’acheteur non professionnel d’un logement à usage d’habitation dispose de dix jours calendaires pour se rétracter. Le délai commence le lendemain de la première présentation de la lettre de notification ou de la remise en main propre effectuée dans les conditions prévues.
La rétractation doit être notifiée selon la forme et l’adresse prévues. Faites vérifier le calcul du délai lorsque la notification, la remise ou le calendrier soulève une difficulté.
DÉPÔT ET SÉQUESTRE
Un versement contractuel, pas une condition de validité
Aucune somme n’est nécessaire pour rendre le compromis valable. Si le contrat prévoit un dépôt, son montant et sa conservation doivent être clairement écrits. Service-Public décrit un dépôt de 10 % du prix ; l’ANIL indique que le montant est négociable et peut aller jusqu’à 10 %.
Le sort du versement dépend notamment de la rétractation, de la réalisation des conditions suspensives et des obligations prévues au contrat. Il ne faut donc pas promettre une restitution ou une conservation automatique sans examiner le motif et le texte signé.
FORME ET CALENDRIER PARTICULIERS
Deux règles à ne pas généraliser
- Lorsque le vendeur est une personne physique, un compromis dont la validité dépasse 18 mois doit être établi par acte authentique. La règle s’applique aussi lorsqu’une prolongation porte la durée totale au-delà de 18 mois.
- Dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, un compromis signé sous signature privée doit être suivi de l’acte authentique de vente dans un délai maximal de six mois.
En dehors de ces règles, la date de l’acte authentique et les échéances intermédiaires dépendent du contrat et des vérifications nécessaires. Aucun délai unique ne garantit la conclusion de la vente.
AVANT DE SIGNER
Faire relire les faits, les clauses et les dates
- Vérifiez que la description du logement, ses annexes et son occupation correspondent à la réalité.
- Rassemblez les diagnostics et documents applicables avant l’avant-contrat.
- Faites écrire précisément le financement, chaque condition suspensive et sa date limite.
- Contrôlez le dépôt éventuel, son séquestre et les cas prévus par le contrat.
- Confirmez la notification, le délai de rétractation et la date envisagée pour l’acte authentique.
Un notaire ou un avocat peut adapter la rédaction au dossier. Rue des Agents ne fournit ni modèle de compromis prêt à signer, ni conseil juridique personnalisé, ni garantie de réalisation de la vente.
Avant l’avant-contrat, vérifiez le contenu, la durée et les effets de l’offre d’achat immobilier reçue ou envoyée.
SOURCES OFFICIELLES
Des règles actuelles à confronter au compromis signé
QUESTIONS FRÉQUENTES
Compromis de vente d’un logement existant
Quelle différence entre compromis de vente et promesse unilatérale ?
Dans un compromis de vente, le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur à acheter selon le prix et les conditions prévus. Dans une promesse unilatérale, le vendeur réserve le bien pendant que l’acheteur dispose d’une option. Le document signé et ses conditions restent déterminants.
L’acheteur peut-il se rétracter après le compromis ?
L’acheteur non professionnel d’un logement à usage d’habitation dispose de dix jours calendaires. Le délai commence le lendemain de la première présentation de la notification ou de la remise en main propre réalisée dans les conditions prévues. Le vendeur est en principe engagé et ne dispose pas d’un droit général équivalent, sauf clause prévue au contrat.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Non, le versement d’une somme n’est pas nécessaire à la validité du compromis. Si le contrat prévoit un dépôt ou une indemnité, son montant, son séquestre et son sort dépendent du texte signé, du délai de rétractation et des conditions suspensives. Service-Public décrit un dépôt de 10 %, tandis que l’ANIL indique un montant négociable pouvant aller jusqu’à 10 %.
Combien de temps prévoir entre le compromis et l’acte authentique ?
Il n’existe pas ici de durée universelle. Les parties fixent la date de l’acte et les délais des conditions suspensives. Pour un prêt immobilier couvert, le délai de la condition ne peut pas être inférieur à un mois ; Service-Public indique qu’il est généralement fixé entre 45 et 60 jours.
Faut-il signer le compromis chez un notaire ?
Le compromis peut être signé sous signature privée, contresigné par un avocat ou établi par acte authentique. Le recours au notaire sécurise la rédaction et les vérifications. Lorsque le vendeur est une personne physique, une validité supérieure à 18 mois, y compris après prolongation, impose un acte authentique.