Marché immobilier à La Rochelle : ce que disent vraiment les ventes 2024–2025
Une lecture prudente des ventes DVF, des écarts entre quartiers et du contexte du logement à La Rochelle.
À La Rochelle, un chiffre de prix n’a de sens que si l’on connaît sa définition. Rue des Agents a filtré les mutations DVF 2024 et 2025 de la commune INSEE 17300 : ventes uniquement, un seul appartement ou une seule maison bâtie par mutation, surface de 9 à 500 m² et prix compris entre 800 et 15 000 €/m². L’échantillon final compte 2 622 ventes. Sa médiane est de 4 696 €/m² : la moitié des transactions retenues se situe en dessous, l’autre moitié au-dessus.
Une légère baisse brute entre 2024 et 2025
La médiane passe de 4 755 €/m² sur 1 223 ventes retenues en 2024 à 4 646 €/m² sur 1 399 ventes en 2025, soit un écart brut de -2,3 %. Il serait imprudent de présenter cet écart comme un indice de marché : la composition des biens vendus change d’une année à l’autre. Une année comportant davantage de petites surfaces bien placées, ou davantage de maisons à rénover, déplace mécaniquement la médiane.
Appartement et maison : deux repères distincts
| Type | Ventes retenues | Médiane | Quartile 25 % | Quartile 75 % |
|---|---|---|---|---|
| Appartement | 1 697 | 4 844 €/m² | 3 936 €/m² | 5 735 €/m² |
| Maison | 925 | 4 348 €/m² | 3 390 €/m² | 5 438 €/m² |
| Tous types | 2 622 | 4 696 €/m² | 3 686 €/m² | 5 668 €/m² |
La différence entre types ne signifie pas qu’un appartement vaut toujours plus cher qu’une maison. Les surfaces, les emplacements et l’état ne sont pas identiques. Une maison avec terrain à La Genette et un studio aux Minimes n’obéissent pas à la même logique, même si leurs prix sont exprimés au mètre carré.
Des écarts locaux qui reflètent aussi la composition des ventes
Les agrégats 2024–2025 atteignent 5 387 €/m² aux Minimes sur 573 ventes, 5 215 €/m² dans les quatre secteurs IRIS du centre-ville sur 512 ventes et 5 208 €/m² à La Genette sur 269 ventes. À l’inverse, La Pallice ressort à 3 545 €/m² sur 55 ventes et Mireuil à 2 679 €/m² sur 117 ventes. Ces écarts ne sont pas un palmarès : la part d’appartements, de maisons, de surfaces et de biens à rénover diffère.
Le contexte du parc rochelais
L’INSEE recense 79 851 habitants en 2023, 45 270 ménages et 56 890 logements. Les résidences principales représentent 79,6 % du parc, les résidences secondaires ou occasionnelles 14,1 % et les logements vacants 6,3 %. Ce contexte aide à comprendre la diversité de la demande, mais ne permet pas à lui seul de prévoir le prix ou le délai de vente d’un bien.
Ce que ces données permettent — et ne permettent pas
Elles permettent de situer un ordre de grandeur historique avec une période, des filtres et un échantillon visibles.
Elles ne mesurent pas en temps réel le stock d’acheteurs, les délais, les négociations ni les biens retirés du marché.
Elles ne remplacent pas une estimation fondée sur l’adresse, l’état, le DPE, la copropriété, la parcelle et les comparables proches.
Questions fréquentes
Le marché immobilier baisse-t-il à La Rochelle ?
La médiane brute de notre échantillon est inférieure de 2,3 % en 2025 à celle de 2024. Ce constat ne suffit pas à conclure à une baisse à qualité constante, car les biens vendus ne sont pas identiques.
Où consulter les prix par quartier ?
La page Prix immobilier La Rochelle de Rue des Agents présente les agrégats par secteur, leur intervalle central, leur taille d’échantillon et la méthode complète.